Jak kupić nieruchomość w Gruzji jako obcokrajowiec

Rosnące zainteresowanie inwestycjami w Gruzji

Dziś Gruzja pozostaje jednym z najciekawszych rynków wschodzących dla inwestorów poszukujących nowych możliwości w segmencie nieruchomości. Szczególną popularnością cieszą się projekty w Batumi i Tbilisi – miastach, które w ostatnich latach przeszły dynamiczną transformację, przyciągając zarówno turystów, jak i inwestorów kapitałowych.

Kto może kupić nieruchomość w Gruzji – zasady dla cudzoziemców

Cudzoziemiec może kupić w Gruzji mieszkanie albo lokal na własność (Konstytucja Gruzji, art. 19).

Ograniczenie dotyczy ziemi rolnej, również działek przydomowych: tę cudzoziemiec może mieć tylko w spadku albo przez gruzińską spółkę z planem inwestycyjnym zatwierdzonym przez rząd (ustawa o ziemi rolnej).

Procedura zakupu nieruchomości w Gruzji – krok po kroku

1. Wybór nieruchomości i weryfikacja dewelopera

Pierwszym krokiem jest wybór konkretnej nieruchomości – na rynku pierwotnym lub wtórnym. W przypadku inwestycji deweloperskich zaleca się współpracę z zaufanym doradcą, który zweryfikuje status projektu, pozwolenia budowlane i wiarygodność inwestora. Dobrą praktyką jest analiza planu zagospodarowania terenu oraz umów z wykonawcami.

2. Umowa przedwstępna lub rezerwacyjna

Po dokonaniu wyboru podpisywana jest umowa rezerwacyjna lub przedwstępna. Dokument określa warunki transakcji, harmonogram płatności i termin przekazania nieruchomości. Według dewelopera umowę przedwstępną można podpisać osobiście, zdalnie przez wymianę skanów albo elektronicznie.

Mieszkanie w Gruzji można kupić przez pełnomocnika; pełnomocnictwo z Polski wymaga apostille. Umowa sprzedaży musi być pisemna, ale prawo nie wymaga notariusza, a podpisy może poświadczyć urząd rejestru (Kodeks cywilny Gruzji, art. 69 i 183). Jakiej formy i tłumaczenia pełnomocnictwa wymaga rejestr, ustal z prawnikiem w Gruzji.

3. Przekazanie nieruchomości i płatność

W przypadku rynku pierwotnego często stosowany jest system płatności etapowych, a przy rynku wtórnym – płatność jednorazowa w dniu podpisania umowy. Za lokal płaci się w dolarach, na konto dewelopera. Po wpłacie 50% umowę można wpisać do gruzińskiego rejestru. Po odbiorze klient ma 30 dni na zarejestrowanie własności.

Koszty i podatki przy zakupie nieruchomości w Gruzji

Podatek od zakupu

W Gruzji nie ma podatku od zakupu nieruchomości; płacisz opłatę za wpis do rejestru (Kodeks podatkowy Gruzji, art. 5–6 i 166). Uwaga: od mieszkania kupowanego od dewelopera może być naliczony VAT (18%), a podpisanie umowy w Polsce może oznaczać polski PCC.

Opłaty rejestracyjne

Stawki według cennika Narodowej Agencji Rejestru Publicznego (stan na 6.10.2026):

• wpis prawa własności: 150 lari przy terminie 4 dni roboczych, 270 lari przy 1 dniu, 350 lari w dniu złożenia wniosku,
• wpis zobowiązania z umowy z deweloperem: te same stawki,
• poświadczenie podpisów na umowie: 7 lari,
• wyciąg z rejestru: 20 lari (1 dzień) albo 75 lari (ten sam dzień).

Podatek dochodowy od wynajmu

Za wynajem mieszkania na cele mieszkaniowe osoba fizyczna płaci w Gruzji 5% od przychodu, jeśli nie odlicza kosztów; w innych przypadkach stawka podstawowa to 20% (Kodeks podatkowy Gruzji, art. 81). Osoba mieszkająca w Polsce rozlicza ten dochód także w Polsce. Jak to rozliczyć w Polsce, powie doradca podatkowy (więcej o podatkach od nieruchomości w Gruzji).

Dodatkowe koszty utrzymania

W przypadku apartamentów w kompleksach premium występują koszty eksploatacyjne (tzw. maintenance fee). Opłata wynosi 2 USD za m² miesięcznie. Po 2 latach może rosnąć nawet o 20% rocznie. Osobno dochodzi opłata za utrzymanie całej wyspy. Jej kwoty umowa nie podaje.

Rejestracja własności w Public Service Hall

Gruzja od wielu lat konsekwentnie buduje system rejestracji własności oparty na przejrzystości i nowoczesnych rozwiązaniach cyfrowych.

Właścicielem nieruchomości w Gruzji zostajesz dopiero z chwilą wpisu do Rejestru Publicznego (Kodeks cywilny Gruzji, art. 183 ust. 1).

Centralny rejestr nieruchomości – NAPR i Public Service Hall

Rejestr Publiczny prowadzi Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR). Wnioski składa się w jej oddziałach i w Domach Sprawiedliwości (Public Service Hall); oddział dla Adżarii działa w Batumi przy ul. Sz. Chimsziaszwili 7 (lista oddziałów NAPR). Rejestr to jednolity system państwowy, który zapewnia natychmiastowy dostęp do danych dotyczących właścicieli, granic działek, obciążeń hipotecznych i ewentualnych roszczeń.

Weryfikacja i transparentność

Publiczny charakter rejestru sprawia, że wszystkie dane o nieruchomościach są jawne. Każdy może sprawdzić online, kto jest właścicielem danej nieruchomości, jakie ma powierzchnie i czy nie jest obciążona hipoteką (szerzej o tym, czy zakup nieruchomości w Gruzji jest bezpieczny).

Dlaczego warto skorzystać ze wsparcia Exclusive Poland przy zakupie w Gruzji?

Choć proces zakupu nieruchomości w Gruzji jest prosty i przyjazny dla cudzoziemców, inwestycja za granicą zawsze wymaga dokładnej analizy, znajomości lokalnych realiów oraz weryfikacji wiarygodności dewelopera.

Exclusive Poland sprzedaje na polskim rynku apartamenty w Ambassadori Island w Batumi. Rozmawiasz po polsku z Mariuszem albo Izabelą.