Podatki od nieruchomości w Gruzji i dopłata w Polsce

Mieszkanie w Gruzji opodatkowane jest prościej niż w Polsce, ale to nie znaczy, że podatków nie ma. Przy zakupie nie płacisz podatku transakcyjnego, tylko opłatę za wpis do rejestru. Roczny podatek od nieruchomości dotyczy wyłącznie osób, których dochód rodziny w poprzednim roku przekroczył 100 000 lari. Od najmu płacisz 5% przychodu, a sprzedaż po dwóch latach jest w Gruzji zwolniona. Jeśli mieszkasz w Polsce, te same dochody wykazujesz też w polskim zeznaniu, a podatek zapłacony w Gruzji odliczasz. Poniżej każdy z tych punktów z numerem przepisu, stan na 7 października 2026 r.

Przy zakupie: brak podatku, jest opłata za wpis

W Gruzji nie ma odpowiednika polskiego podatku od czynności cywilnoprawnych ani opłaty skarbowej od nabycia mieszkania. Jedyny koszt publiczny to opłata za wpis własności do rejestru prowadzonego przez Narodową Agencję Rejestru Publicznego (NAPR). Cennik zależy od tempa: od 150 lari przy standardowym terminie czterech dni roboczych do 350 lari za wpis tego samego dnia. Cennik się zmienia, dlatego przed transakcją sprawdź aktualną kwotę.

Kupując od dewelopera, w cenie masz już podatek VAT, który w Gruzji wynosi 18%. Płaci go sprzedający, Ty widzisz cenę brutto i nic nie doliczasz. Przy zakupie w budowie opłata za wpis pojawia się dwa razy: raz przy wpisaniu umowy po wpłacie części ceny, drugi raz po odbiorze lokalu, gdy rejestrujesz pełną własność. Jak to wygląda w praktyce, opisaliśmy w tekście o tym, jak obcokrajowiec kupuje nieruchomość w Gruzji.

Co roku: podatek od nieruchomości tylko powyżej progu dochodu

Gruziński podatek od nieruchomości osób fizycznych działa inaczej niż polski. Nie zależy od metrażu, tylko od dochodu rodziny właściciela. Zgodnie z Kodeksem podatkowym Gruzji w brzmieniu po nowelizacji z 30 września 2026 r. osoba fizyczna jest zwolniona z podatku, jeśli dochód jej rodziny w poprzednim roku kalendarzowym nie przekroczył 100 000 lari (art. 206 ust. 1 lit. a, tekst gruziński). Powyżej progu podatek wynosi od 0,8% do 1% wartości rynkowej nieruchomości, a konkretną stawkę w tym przedziale ustala gmina (art. 202 ust. 5).

Do 29 września 2026 r. próg wynosił 40 000 lari, a stawki zaczynały się od 0,05%. Starsze poradniki w sieci podają właśnie te liczby. Nowy próg obejmuje już podatek deklarowany w 2026 r. (art. 2 ustawy zmieniającej nr 1874). Deklarację osoba fizyczna składa do 1 listopada, podatek płaci do 15 listopada (art. 205 ust. 12 i 14).

Dwie rzeczy do ustalenia z doradcą, zanim założysz, że Ciebie to nie dotyczy: czy do „dochodu rodziny” gruziński urząd wlicza także dochody uzyskane w Polsce, i jak wycenia wartość rynkową apartamentu w budynku, który dopiero oddano. Angielskie tłumaczenie kodeksu na stronie matsne ma w tym miejscu stare liczby, więc opieraj się na wersji gruzińskiej albo na doradcy.

Najem: 5% od przychodu

Dochód osoby fizycznej z najmu mieszkania na cele mieszkaniowe opodatkowany jest w Gruzji stawką 5% od przychodu, bez odliczania kosztów (art. 81 ust. 2). Warunkiem jest zgłoszenie się do rejestru wynajmujących prowadzonego przez gruzińskie Ministerstwo Finansów (art. 81 ust. 5). Bez tego obowiązuje stawka ogólna 20% od dochodu (art. 81 ust. 1).

Jeśli apartament wynajmuje w Twoim imieniu gruziński operator albo spółka zarządzająca, podatek bywa pobierany u źródła, czyli potrącany z wypłacanego Ci czynszu (art. 134). Wtedy na konto dostajesz kwotę już po gruzińskim podatku. Dochód z najmu wypłacany jest w lari, więc do polskiego rozliczenia przeliczasz go na złote po kursie NBP. Jak różni się najem krótko- i długoterminowy w Batumi, piszemy osobno w tekście o apartamencie w Batumi jako inwestycji pod wynajem.

Sprzedaż: po dwóch latach bez podatku w Gruzji

Zysk ze sprzedaży mieszkania, które było Twoją własnością dłużej niż dwa lata, jest w Gruzji zwolniony z podatku dochodowego (art. 82 ust. 1 lit. ვ.ა). Przy sprzedaży wcześniej płacisz 5% od nadwyżki ceny sprzedaży nad ceną zakupu (art. 81 ust. 3). Dwa lata liczy się od wpisu własności do rejestru, nie od podpisania umowy przedwstępnej. Przy zakupie w budowie ma to znaczenie: na Ambassadori Island odbiór wieży First planowany jest na 2029 r., więc licznik dwóch lat rusza dopiero wtedy.

Gruzińskie zwolnienie nie zwalnia z podatku w Polsce. O tym niżej.

Rozliczenie w Polsce: umowa z 2021 r. i metoda odliczenia

Jeśli mieszkasz w Polsce, polski urząd skarbowy chce znać Twoje dochody z całego świata, także z Batumi. O tym, który kraj ile pobiera, decyduje umowa między Polską a Gruzją o eliminowaniu podwójnego opodatkowania, podpisana w Tbilisi 7 lipca 2021 r. i stosowana od 1 stycznia 2024 r. (Dz.U. 2023 poz. 563). Zastąpiła umowę z 1999 r., na którą wciąż powołuje się część poradników.

Trzy zasady z tej umowy, które dotyczą właściciela mieszkania:

1. Dochód z najmu może być opodatkowany w Gruzji (art. 6 ust. 1 i 3). Gruzja pobiera swoje 5%.
2. Zysk ze sprzedaży może być opodatkowany w Gruzji (art. 13 ust. 1).
3. Polska stosuje metodę odliczenia, nie zwolnienia (art. 21 ust. 2). Liczysz polski podatek od całego dochodu, a potem odejmujesz podatek zapłacony w Gruzji, maksymalnie do wysokości polskiego podatku przypadającego na ten dochód.

To ważna różnica wobec umów z niektórymi krajami, gdzie dochód zagraniczny jest w Polsce zwolniony. Tu tak nie jest: jeśli gruziński podatek jest niższy od polskiego, dopłacasz różnicę. Jeśli w Gruzji podatku nie ma wcale, jak przy sprzedaży po dwóch latach, w Polsce płacisz pełną stawkę.

Najem w polskim PIT

Najem prywatny rozliczasz w Polsce wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki (ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym, art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a). Do przychodu z zagranicy stosuje się odliczenie podatku zapłaconego w obcym państwie (art. 12 ust. 12 tej ustawy w związku z art. 27 ust. 9 ustawy o PIT). Zeznanie składasz na PIT-28.

Przykład na umownych liczbach, bez prognoz zwrotu. Czynsz 1 000 USD miesięcznie daje 12 000 USD rocznie. W Gruzji płacisz 5%, czyli 600 USD. W Polsce ryczałt 8,5% od tego samego przychodu to 1 020 USD. Odliczasz 600 USD zapłacone w Gruzji i dopłacasz równowartość 420 USD. Łącznie 8,5% przychodu, tyle samo, ile zapłaciłbyś od mieszkania w Łodzi, tylko podzielone między dwa urzędy. Kwoty przeliczasz na złote po kursie NBP z dnia poprzedzającego wpływ.

Sprzedaż w polskim PIT

W Polsce sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyłeś, jest opodatkowana stawką 19% od dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a kosztami nabycia (ustawa o PIT, art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e ust. 1). Podatek zapłacony w Gruzji odliczasz (art. 30e ust. 8). Po pięciu latach polskiego podatku nie ma, niezależnie od tego, co dzieje się w Gruzji. Zeznanie to PIT-39.

Przy mieszkaniu kupionym w budowie pięć lat liczy się najpewniej od nabycia własności, czyli od odbioru i wpisu do rejestru, a nie od umowy przedwstępnej. To interpretacja, którą potwierdź z doradcą dla swojej umowy.

Rezydencja podatkowa a mieszkanie za granicą

Zakup mieszkania w Gruzji nie zmienia Twojej rezydencji podatkowej. Dopóki centrum Twoich interesów życiowych jest w Polsce, rozliczasz się w Polsce z całości dochodów, a Gruzja pobiera tylko to, na co pozwala jej umowa. Kupno apartamentu nie daje też samo w sobie prawa pobytu; ścieżka przez nieruchomość ma własny próg wartości, który opisaliśmy w tekście o rezydencji przez zakup nieruchomości w Gruzji.

Sytuacja zmienia się, gdy przeprowadzasz się do Gruzji na stałe albo spędzasz tam ponad 183 dni w roku. Wtedy o rezydencji rozstrzyga umowa z 2021 r. (art. 4), a nie Twoje odczucie. To już przypadek na indywidualną konsultację.

Zestawienie

Sytuacja	Gruzja	Polska (rezydent)
Zakup	Brak podatku; opłata za wpis od 150 lari; VAT 18% w cenie dewelopera	Nic do zapłaty
Posiadanie	Brak przy dochodzie rodziny do 100 000 lari rocznie; powyżej 0,8–1% wartości rynkowej	Nic do zapłaty
Najem	5% przychodu (rejestr wynajmujących); inaczej 20%	Ryczałt 8,5% / 12,5%, minus podatek gruziński
Sprzedaż	Zwolnienie po 2 latach od wpisu własności; wcześniej 5% nadwyżki	19% dochodu przed upływem 5 lat od końca roku nabycia, minus podatek gruziński; potem brak

Co ustalić z doradcą przed zakupem

1. Czy Twój dochód rodziny przekracza 100 000 lari rocznie i jak gruziński urząd liczy go dla cudzoziemca.
2. Kto i jak zgłosi Cię do gruzińskiego rejestru wynajmujących, jeśli planujesz go wynajmować. Pytanie do operatora najmu z ceny i struktury płatności warto zadać przed podpisaniem umowy.
3. Od kiedy liczy się pięć lat w Polsce przy mieszkaniu kupionym w budowie.
4. Czy w Twoim przypadku wchodzi w grę zmiana rezydencji podatkowej.

Ten tekst porządkuje przepisy, nie zastępuje porady podatkowej. Przepisy gruzińskie zmieniły się 30 września 2026 r. i mogą zmienić się znowu; przy decyzji sprawdź aktualny tekst kodeksu albo zapytaj nas, podamy Ci stan na dzień rozmowy. Formalną stronę transakcji opisaliśmy w przebiegu zakupu krok po kroku.